Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить отказ супруга от совместного имущества?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Из перечисленных способов можно строить различные вариации.
Как быть с ипотекой при разводе Чтобы закрепить принятое вами решение по изменению обязательств по займу (по общей договоренности), необходимо внести поправки в кредитный договор с помощью дополнительных соглашений, далее оформить новую закладную. В нашей стране большая часть жилья приобретается на заемные средства. Сроки кредитов, порой, достигают 15-20 лет. За такое продолжительное время в семье, взявшей ипотеку на приобретение квартиры, может произойти все, что угодно. И, как известно, бракоразводные процессы — явление тоже довольно частое!
Печальный момент, но при всем при этом, лучше сохранять спокойствие при решении вопроса о разделе имущества. В идеале, супруги должны набраться терпения и хладнокровно подойти к ситуации с ипотекой. В противном случае, эмоциональный подход к этому делу, неминуемо приведет к финансовым потерям!
При этом он должен указать, по какой причине его финансовое положение ухудшилось, например, умер супруг, который выплачивал задолженность по ипотеке, родился ребенок, кто-то из родственников заемщика или он сам тяжело заболел и все деньги уходят на лечение и т. п. Причина отказа от ипотеки должна быть уважительной, иначе банк не пойдет на уступки.
Можно ли отказаться от ипотеки при разводе
Отказ от ипотеки при разводе может осуществляться только в рамках Закона, и пройти эту процедуру на практике бывает сложно. До того, как задолженность по ипотечному кредиту не будет полностью погашена супругами, квартира находится в собственности банка. В том случае, если один из супругов теряет свою платежеспособность, то он может отказаться от квартиры, взятой в ипотеку. Также банк может отсрочить платеж, чтобы сохранить недвижимость за гражданином.
Согласно статистике в первые три года семейных отношений распадается более 18 % супружеских пар, многие из которых имеют оформленную ипотеку. Отказ от ипотечной квартиры при разводе может затянуться надолго.
Если супруги просрочили погашение ипотеки более, чем на три календарных месяца, в соответствии с установленными нормами российского законодательства банк имеет полное право распорядиться недвижимым имуществом по своему усмотрению. По этой причине лучше не затягивать с оформлением процедуры отказа от жилья в судебном порядке.
Повлиять на ход решения проблемы могут такие факторы:
- Был ли оформлен брачный контракт до расторжения брачных отношений.
- Когда была оформлена ипотека – до или после вступления в брак.
- Оформляли ли супруги свои отношения в официальном порядке.
Об оформлении брачного соглашения стоит задумываться еще до того момента, как супруги вступают в брачный союз. Такое соглашение в силу требований российского законодательства нотариально заверяется. После заверения оно будет иметь юридическую силу, что в итоге может помочь при отказе от долга по ипотеке.
На гражданский брак не распространяются установленные нормы Семейного кодекса Российской Федерации. И если между супругами не был оформлен брачный договор, в котором бы упоминались условия по ипотечной квартире, то ипотека останется за тем, на кого было оформлено соглашение с банком.
Варианты раздела ипотеки при разводе
Это мероприятие существует в нескольких разновидностях.
Равное распределение (касается как долговых обязательств, так и совместно нажитого имущества — СНИ). Все СНИ, наравне с долгами, по умолчанию делится поровну. Если конкретизировать — то, например, при наличии двух квартир каждому из бывших супругов будет принадлежать половина — как в одной, так и в другой квартире. Но на основе совместной договоренности жилье может быть поделено и по-иному: одна жилплощадь целиком — одному, другая — целиком другому, и это тоже будет равномерное разделение.
Полученное одним из супругов в добрачный период имущество (по причине наследования либо приватизации) разделу не подлежит. Например, если супруга вложила в ипотечное жилье 2 млн. полученных по наследству финансовых средств, а приобретенная в браке жилплощадь стоит 6 млн. руб., то расклад получится такой: треть квартиры принадлежит лично жене, поскольку она выкуплена за полученное до брака наследство, а остальные 2/3 будут поделены между супругами поровну – следовательно, жена получит еще 1/3. Таким образом, в собственности супруга останется лишь треть квартиры, а 2/3 будет владеть жена.
Уплата оставшейся задолженности путем реализации жилья. Если разведенные супруги на ипотечной жилплощади жить не планируют, выходом может стать договор с кредитной организацией по поводу продажи этой жилплощади и последующего погашения ипотечного долга вырученными от продажи средствами.
Правила раздела недвижимости, которая приобреталась в ипотеку в браке
Если ипотечный займ оформлен на одного. Факт, что владельцем жилплощади, как и заемщиком, числится лишь один из супругов, значения не имеет. Имущество носит статус совместно нажитого даже в ситуации, когда в выписке ЕГРН фигурирует лишь один из брачных партнеров, и подпись на касающихся оплаты документах ставил также он. СНИ, как и ипотечный займ, будет поделено на две равноценные части.
Если брачные партнеры — созаемщики. В период, когда супруги еще не разведены, для заемщиков и кредитного учреждения не имеет значения, на кого займ оформлен и кто его выплачивает. Приобретенное в браке жилье носит статус общего, поэтому обязанность, касающаяся возврата ипотечного займа, лежит на обоих партнерах в равной степени, а потому каждый из платежей носит статус совместного.
Если в договоре займа фигурируют оба супруга, то для расчета платежа ежемесячной категории, ипотечного срока, а также процентной ставки банком будет учтен их суммарный доход.
Когда займ оформляется на кого-либо одного, то этот партнер получает статус основного заемщика, а не фигурирующий в договоре супруг будет отнесен к категории нефинансовых заемщиков.
Раздел СИН на основе брачного договора (БД). Пункт по поводу раздела имущества и долговых обязательств может быть включен в БД – в нем можно зафиксировать конкретные доли каждого партнера. В процессе оформления ипотечного займа этот договор предъявляется банковскому учреждению.
Если отмеченная в этой бумаге идея раздела кредитную организацию не устроит, то брачных партнеров либо попросят изменить договорный документ, либо вынудят согласиться на повышенную процентную ставку. Банк должен быть оповещен и в том случае, когда БД составляется после оформления ипотечного займа – в противном случае финансовое учреждение не примет во внимание указанную в БД вариацию раздела (при выставлении жилья на торги либо необходимости затребовать возврат суммы).
Если на основе взаимного согласия партнеров жилплощадь остается во владении супруга, а ипотечные обязательства берет на себя жена, то согласно возникшему в этой ситуации у банка праву (на основе изменения условий ипотечного договора), договор может быть расторгнут досрочно, при этом деньги будут затребованы обратно либо повысится ипотечная ставка.
Если в течение месячного срока согласие между партнерами достигнуто не будет, либо банк не получит ответ на вполне законное требование по поводу изменения условий договора в течение зафиксированного в этом требовании срока, дело будет передано в судебную инстанцию.
Раздел ипотечной жилплощади при наличии детей. Если жилплощадь приобретена в брачный период, то после развода партнеров она не всегда будет поделена поровну. Например, на базе судебного решения большая часть может быть отдана матери с детьми (если дети несовершеннолетние). На практике СНИ делится исключительно между бывшими партнерами по браку, поскольку деньги зарабатывались только ими.
Что же касается обязательств, связанных с ежемесячными ипотечными выплатами, то там тенденция несколько иная. Например, если на ипотечной жилплощади числятся дети, а их отец проживает в ином месте, судебный орган может обязать его переводить, помимо алиментных выплат, дополнительные средства в счет ипотечных платежей и вдобавок 50% отцовскую долю по причине наличия у отца статуса созаемщика. Касающаяся применения этого правила практика еще не сложилась, поскольку принято правило было относительно недавно — в 2020 году (февраль).
Варианты отказа от ипотеки в случае разводаВ данный момент большинство кредитных организаций при заключении ипотечного договора стараются сделать мужа и жену созаемщиками. Это позволяет получить более крупную сумму, вследствие объединения доходов. Однако многочисленная практика разводов при непогашенном кредите привела к тому, что финансовые учреждения начали вносить в договор важный пункт, который не позволяет изменить кредитные условия при расторжении семейных уз.
Продайте залоговое имущество
Иногда супруги решают, что жить в ипотечной квартире никто из них не будет. Тогда они просят банк разрешить им продать жилье, чтобы выплатить долг. Кредитор вправе отказать. Случается это из-за нехватки компетенции самого банка, когда попросту нет схемы сопровождения таких сделок.
Эта процедура также осложняется тем, что найти покупателя заранее до одобрения сделки непросто. Не каждый согласится на изнурительный процесс такой купли-продажи. Но вопрос решается большой скидкой на стоимость.
Для проведения продажи залоговой квартиры требуются согласие на сделку от банка и согласие второго собственника. Без разрешения банка Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Согласие второго супруга гарантирует, что в дальнейшем он не будет претендовать на часть жилья.
Возможно еще переоформление ипотечного кредита на нового собственника. Здесь трудностей еще больше, т. к. банк будет рассматривать покупателя как заемщика. Он должен соответствовать требованиям, быть платежеспособным и внушать доверие кредитору.
Вариант быстрой сделки, но с риском для покупателя — погашение всей ипотеки покупателем в счет авансового платежа. Подобные сделки нужно проводить только с сопровождением риэлторов и юристов. Иначе есть риск не получить квартиру даже после выполнения своих обязательств.
Что происходит с ипотекой при разводе супругов?
Если бывшие супруги – созаемщики ипотеки и один из них отказывается платить взносы по кредиту после развода, долг целиком «виснет» на одном из супругов. При разводе через суд (не по согласию или в соответствии с брачным договором), судья в любом случае разделит квартиру пополам, вне зависимости от того, на кого оформлен ипотечный кредит.
Если так произошло и кто-то отказывается вносить свою часть денег по кредиту, у бывшего мужа или жены можно отсудить компенсацию за расходы, возникшие из-за отказа совместно рассчитываться по кредиту или потребовать разделить кредитную квартиру соответственно внесенным за кредит средствам, например, не 50 на 50, а 60 на 40.
Созаемщики могут либо изменить ипотечный договор с согласия банка и разделить на двоих ответственность за погашение кредита по частям, либо переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков.
Как избежать проблем при разделе
Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.
Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.
Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.
Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.
Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.
Продажа квартиры с целью выплаты остатка по ипотеке
Нередки такие ситуации, когда пара-созаемщики, не могут мирно урегулировать вопрос, кто дальше будет выплачивать ипотеку после развода, а у главного заемщика нет финансовой возможности самостоятельно это делать. Либо банк не соглашается перевести долг на одного из супругов. Тогда остается еще один выход – это продажа залоговой квартиры.
После совершения сделки можно будет полностью погасить ипотечный кредит, а оставшиеся средства поделить между собой. Даже несмотря на частые высказывания супругов, что жалко продавать или негде потом будет жить, это является чуть ли не единственным выходом из сложившейся ситуации.
Но и здесь имеются определенные минусы:
- Для совершения сделки купли-продажи ипотечной квартиры при разводе потребуется согласие кредитора и не всегда его так легко получить. Это обусловлено тем, что при преждевременной продаже квартиры банк теряет проценты.
- Затруднительно отыскать покупателя, который бы пожелал приобрести недвижимость, находящуюся под залогом.
- Ипотечную квартиру приходится продавать по сниженной цене, поскольку она с обременением. А если предоставить продажу банку, то цена будет еще ниже – он заинтересован только в возврате суммы задолженности.
Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры при разводе, нужно найти покупателя. Затем им производится выплата оставшегося долга по ипотеке. После чего надо подождать, пока с жилплощади будут сняты ограничения.
Способы раздела ипотечной квартиры
Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.
| № п/п | Способы | Комментарии |
|---|---|---|
| 1 | Добровольный | Если понимание в семье еще не окончательно утеряно, пусть даже и при официальном разводе, супруги (или уже бывшие супруги) могут сами оговорить все нюансы раздела имущества, ипотеки и прочих долгов. Для этого составляется соглашение о разделе имущества, где прописываются все условия. Соглашение заверяется нотариально. |
| 2 | Судебный | Когда достичь согласия по ключевым условиям нельзя, любой из супругов (бывших супругов) вправе подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры. Да, это чревато дополнительными судебными издержками и отнюдь не быстро, но других вариантов нет. |
Можно ли разделить ипотеку после развода (обязанности по выплате)
Сам факт развода не означает неминуемый раздел имущества. У бывших членов семейной пары есть еще 3 года исковой давности для раздела имущества после расторжения брака. После развода, в случае необходимости раздела ипотечной квартиры можно поступить несколькими способами:
- Продолжать платить, как и прежде. Вариант возможен, если супруги мирно разошлись и достигли договоренностей относительно этого вопроса. При такой схеме банку знать о семейных перипетиях необязательно. Разобравшись с обязательствами перед банком, бывшие благоверные решают судьбу квартиры.
- Один из супругов платит. В этом случае требуется, чтобы второй отказался от прав на квартиру, а если он этого делать не желает, через суд взыскать с него потраченные средства по погашению ипотеки.
- Разделить кредит. Фактически из одного ипотечного договора для обоих членов семьи, выйдет 2 самостоятельных на каждого из них.
- Продать квартиру, погасить ипотеку и остаток разделить.